농지는 원칙적으로 농업 생산을 위해 보전되는 토지이기 때문에, 다른 용도로 사용하는‘농지전용’은 법적으로 엄격하게 규제된다. 그럼에도 현실에서는 별도의 전용허가 없이도 활용 가능한 경우가 있어 혼란을 주기도 한다.
농지전용이란 쉽게 말해 농사를 짓던 땅을 주택, 창고, 주차장 등 다른 용도로 바꾸는 것을 말하며, 원칙적으로 관할 지자체의 허가가 필요하지만, 모든 경우가 동일하게 적용되지는 않는다.
먼저, 농업인의 공공생활 편익을 위한 시설이나 기타 농업 관련 시설을 설치하는 경우에는 ‘농지전용신고’로 대신할 수 있다. 허가보다 절차는 간단하지만, 여전히 행정청의 확인을 받아야 한다는 점은 같다.
마지막으로 농지법 시행이후 『농지의 보전 및 이용에 관한 법률』에 따라 농지전용 협의를 거쳐 도시지역의 주거지역‧상업지역‧공업지역으로 편입된 농지도 있다. 이러한 토지는 현재 기준에서 다시 허가를 요구하지 않으며, 이미 필요한 절차가 완료된 것으로 본다.
결국 같은 농지라도 결과가 다른 이유는 땅의 겉모습이 아니라, 그동안 거쳐온 이력과 적용된 절차의 차이 때문이다. 겉으로 비슷해 보여도 법적 상태는 전혀 다를 수 있다.
한편, 농지 위에 건물을 짓기 위해서는 농지전용과 별도로 건축허가를 받아야 한다. 실무에서는 두 절차를 함께 진행하는 경우가 많지만, 법적으로는 각각의 요건을 충족해야 한다.
또 하나 기억해야 할 부분은 비용이다. 농지를 다른 용도로 전용할 경우전용 면적에 대해 ㎡당 개별공시지가의 20%에 해당하는 농지보전부담금이 부과된다. 이는 줄어드는 농지를 보전하기 위한 일종의 사회적 비용으로 볼 수 있다.
따라서 토지를 매입하거나 개발을 계획할 때는 단순히 지목이나 위치만 볼 것이 아니라, 해당 토지가 허가 대상인지, 신고로 가능한지, 예외에 해당하는지 등 인허가 여부와 토지 이력을 함께 확인하는 것이 핵심이다.
농지전용 가능성은‘모양’이 아니라 ‘과정’에 의해 결정된다. 이 점을 기억하고 사전에 충분히 검토한다면, 불필요한 시행착오와 예상치 못한 비용 부담을 줄일 수 있다.